Các loại chi phí chủ nhà cần biết trước khi bán nhà

Các loại chi phí chủ nhà cần biết trước khi bán nhà

Ở đây em biết có rất nhiều anh chị có nhu cầu bán hay mua nhà và đất vì vậy việc biết những loiaj chi phí nào ảnh hưởng đến quá trình giao dịch nhà và đất sẽ dễ dàng cho anh chị tính toán được số tiền mình thực nhận. Các giảm các loại chi phí tối đa và những rủi ro có thể gặp phải.

Sau đây là các loại phí thường phải có khi bán nhà và đất:

1. Phí môi giới (1% giá trị hợp đồng)

Bạn có thể bán nhà trực tiếp cho khách hàng, việc đó đồng nghĩa bạn phải chuẩn bị thông tin nhà của bạn, đăng tin lên các kênh rao bán như: website, mạng xã hội, bạn bè để tìm khách hàng quan tâm. Sau đó bạn phải hẹn với họ xem nhà, làm thủ tục đặt cọc, làm hợp đồng, một số trường hợp bạn phải hỗ trợ người mua làm giấy tờ.

Người môi giới là người trung gian đứng giữa chủ nhà và người mua nhà. Thường sẽ có những môi giới làm chuyên một vài mảng, một khu vực, thường thì những người môi giới này sẽ:

  • Nắm giữ được thông tin tất cả các bất động sản trong khu vực, tầm giá, các tiện ích, các nhà trong khu vực. Đặc biệt một số môi giới sẽ biết được những căn nhà nào đã bán bao nhiêu lần, giá qua mỗi lần.
  • Việc thường xuyên liên hệ với chủ nhà hỗ trợ mua bán và đặc trưng là phải nhanh nhạy thông tin nên họ là người sẽ nắm vững thông tin về quy hoạch, xây dựng.
  • Thông qua việc bán hàng trong một khu vực thì số lượng khách hàng mà họ nắm giữ cũng khá nhiều và phù hợp.
  • Họ có thể hỗ trợ bạn làm thủ tục mua bán

Thông qua môi giới sẽ hỗ trợ được bạn:

  • Hỗ trợ bạn định giá được căn nhà của bạn theo khu vực và theo tiềm năng và thực tế ngôi nhà. Bạn có thể tham khảo để đặt giá của riêng mình.
  • Tìm được đối tượng khách hàng phù hợp từ data họ sẵn có hoặc từ thông tin của bạn mà họ tiến hành đăng tin, chạy marketing các bạn không phải làm bước này.
  • Trước khi đi xem thì họ đã có những tư vấn cho khách hàng về khu vực, bất động sản, tiềm năng và giá trị.
  • Hỗ trợ dẫn khách hàng đi xem nhà nếu nhà bạn trống nên sử dụng khóa số để dễ dàng đến xem.
  • Hỗ trợ bạn để tiến hành đặt cọc (soạn thảo nội dung hợp đồng đặt cọc, hỗ trợ làm chứng), hay làm nội dung hợp đồng mua bán, thủ tục sang nhượng bất động sản.

Thường phí trả cho người môi giới đối với đất nền, nhà đã có giấy chứng nhận thì là 1% trên giá trị hợp đồng sau khi hoàn tất quá trình kí hợp đồng mua bán. Thường đối với đất dự án bên chủ dự án sẽ lên đến 3% giá trị, sau khi khách hàng kí hợp đồng mua bán hoặc lâu hơn. Một số trường hợp muốn bán nhanh hoặc thấy môi giới hỗ trợ nhiều có thể tăng thêm phần giá trị trả cho họ.
Vẫn có một số chủ nhà sẽ đặt giá hoa hồng thấp hơn 1%, đặt ở một con số cố định nào đó nhưng tùy theo môi giới họ có nhận hay không vì đôi khi con số đó không đủ hấp dẫn họ khi đi tìm một khách hàng cho hợp đồng lớn.

Những con số ở trên là con số bạn phải trả cho bên môi giới để hỗ trợ bạn tìm khách hàng và hoàn thành giao dịch, thường thì có thể môi giới chỉ làm việc tìm khách hàng và đến bước kí hợp đồng mua bán, không hỗ trợ làm giấy tờ các bạn nên chekc trước. Nếu môi giới làm cho công ty thì thường hoa hồng của họ nhận về sẽ từ 40 – 60% con số bạn chi trả.

Một vài điểm khi gởi hàng cho môi giới nên chú ý:

  • Nên ưu tiên gởi hàng cho các môi giới nắm khu vực, nắm thông tin nhiều khách hàng, những môi giới có kiến thức thông tin để tư vấn cho khách hàng, hỗ trợ được cho việc làm thủ tục nhanh chóng. Để làm việc này các bạn cũng nên nói chuyện sơ với môi giới cách họ làm việc, họ sẽ hỗ trợ được gì cho bạn, và nếu có thì họ sẽ thông tin trước những gì bạn cần chuẩn bị.
  • Cung cấp đầy đủ thông tin cho môi giới: thông tin sổ, thông tin hình ảnh trong nhà (nên hỗ trợ họ chụp), hoặc cho môi giới đến nhà chụp để có hình đẹp hơn. Một số nhà như biệt thự, nhà đẹp thì nên cho phép quay video để dễ dàng chia sẻ cho khách hàng. Thông tin rõ ràng thì họ sẽ ít gọi điện làm phiền, hay lấy thông tin nhiều.
  • Thống nhất về giá đăng bán, giá có thể chốt để môi giới tiện làm việc. Thường môi giới sẽ dựa trên giá đó mà đăng tin, nên chừa khoảng cho khách hàng thương lượng để tạo cảm xúc dễ mua hơn.
  • Thực sự thiện chí bán, làm việc thì mới đăng để tránh bị làm phiền. Thống nhất các mốc thời gian xem nhà, hỗ trợ, thường xuyên cập nhật các thông tin cho môi giới để họ tăng tốc.
  • Trường hợp bạn không muốn bị làm phiền, có thể gởi qua một môi giới ruột của mình. Các môi giới khác muốn đăng tin hay liên hệ thì thông qua môi giới ấy để tránh các cuộc gọi không cần thiết.

2. Tiền phí công chứng hợp đồng (Theo giá trị hợp đồng, theo thời giá VP công chứng)

Khi làm thủ tục mua bán nhà đất bạn cần qua bước đặt cọc và làm hợp đồng mua bán.

  • Thông thường đặt cọc hợp đồng mua bán sẽ không cần công chứng, miễn sao có người làm chứng và 2 bên người mua bán lăn tay, kí vào văn bản. Yêu cầu văn bản là đúng pháp luật thể hiện được đầy đủ thông tin. Trong một số trường hợp, giá trị đặt cọc lớn, yêu cầu của khách hàng và có những điều khoản cần phải chặt chẽ thường sẽ ra bên Văn phòng công chứng để làm hợp đồng để đúng chuẩn và đầy đủ tính pháp lý hơn. Nên sẽ tốn thêm một khoản chi phí công chứng hợp đồng.
  • Khi kí hợp đồng mua bán, bắt buộc phải công chứng hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý. Dùng hợp đồng công chứng này để tiến hành làm các thủ tục biến động bất động sản sau này.
  • Ngoài khoản tiền công chứng hợp đồng còn có thể thêm tiền từ các việc như: Soạn hợp đồng, sao chụp chứng từ, đánh máy, tiền l;àm giấy ủy quyền cho môi giới hay người mua nhà đứng ra làm thủ tục đăng kí biến động, nạp thuế TNCN cho chủ nhà.

Thường thì giá trị của việc công chứng sẽ tùy thuộc vào thời giá thị trường của văn phòng công chứng do nhà nước qui định, theo hình bên dưới.

Số tiền này thông thường sẽ do chủ nhà thanh toán, trừ khi có giao ước từ trước. Cá nhân em vẫn khuyên anh chị đi kí hợp đồng đặt cọc ở văn phòng công chứng và thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng để đảm bảo quyền lợi của mình.

3. Tiền thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị hợp đồng)

Sau khi hoàn thành kí hợp đồng mua bán, trong các bước tiếp theo để tiến hành sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đăng ký biến động) có phần nghĩa vụ tài chính của người mua nhà thì chủ nhà cũ phải có nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân, với con số 2% giá trị trên hợp đồng công chứng.

Ngoài ra nếu như bạn thuộc một trong các điều kiện sau thì có thể được miễn thuế TNCN từ nhà giao dịch nhà và đất:

Mua bán nhà và đất từ người có quan hệ huyết thống và nuôi dưỡng (Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

  • Giữa vợ với chồng
  • Giữa cha, mẹ đẻ với con đẻ
  • Giữa cha, mẹ nuôi với con nuôi
  • Ba, mẹ chồng với con dâu
  • Ba, mẹ vợ với con rể
  • Ông, bà nội với cháu nội
  • Ông, bà ngoại với cháu ngoại
  • Anh chị em ruột với nhau
  • Các tài sản được tạo lập trong quá trình hôn nhân và được xác nhận là tài sản chung thì trong quá trình phân chia sau ly hôn thì sẽ thuộc diện miễn thuế.

Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất (Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Người chuyển nhượng phải đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:

  • Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thử đất ở.
  • Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, đất ở tối thiểu 6 tháng.
  • Điều kiện 3: Chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất ở.

Khi có thông báo nạp thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân phải trực tiếp đến văn phòng đăng ký đất đai để trình chứng minh nhân dân và ký cam kết để được hoàn thành thủ tục.

Người trường hợp miễn tiền thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch bất động sản ở trên. Các bạn có thể kê khai giá trị hợp đồng thấp hơn giá trị thực để giảm số tiền phải đóng nhưng điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý của hợp đồng, rắc rối với pháp luật, và không hoàn thành nghĩa vụ thuế với đất nước vì vậy em không khuyến khích thực hiện.

Những rủi ro khi để giá hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế:

Vấn đề lớn nhất có thể xảy ra là khi có vấn đề phát sinh với hợp đồng thì khi ra tòa phân xử giá trị thực tế khác giá trị trên hợp đồng, có thể khiến hợp đồng vô hiệu. Việc hợp đồng vô hiệu dẫn đến các rắc rối đi kèm, có thể quay về dựa trên “Hợp đồng cọc” để tranh chấp. Những rắc rối này không đáng có và có thể dẫn đến khiếu kiện kéo dài, tốn thêm chi phí, đóng băng giao dịch.

Khi bạn giao dịch giá trị thấp hơn với thực tế:

  • Giá trị hợp đồng thấp hơn giá trị bảng giá đất nhà nước qui định tối thiểu ở khu vực.
  • Giá trị hợp đồng thấp hơn giá trị của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực.
  • Giá trị hợp đồng thấp hơn giá chủ đầu tư bán cho bạn khá nhiều (ví dụ chung cư)
  • Số tiền chuyển khoản qua ngân hàng trên hợp đồng mua bán không khớp
  • Giá trị hợp đồng thấp hơn giá trị các hợp đồng mua bán trước đó cho cùng một bất động sản.

Điều này sẽ dẫn đến việc, các anh chị bị sở thuế phát hiện:

  • Yêu cầu lên giải trình phần giá trị hợp đồng bị sai phạm.
  • Truy thu thuế và xử phạt vi phạm.

Để xử lý việc này các anh chị nên chú ý:

  • Thông tin số tiền trên hợp đồng giao dịch nên đúng với con số giao dịch thực tế, để hoàn thành nghĩa vụ thuế với đất nước, tránh những rắc rối không cần thiết.
  • Trong trường hợp muốn ghi thấp hơn giá trị thực tế thì nên tính kĩ con số, tránh các trường hợp đã nêu ở trên.
  • Khi giao dịch nên giao dịch trực tiếp qua ngân hàng phần giá trị thể hiện trên hợp đồng, các phần còn lại nên chuyển riêng biệt để sau này có thể dễ giải trình hơn.
  • Trường hợp nếu như đã giao dịch rồi, thì tiến hành lên làm việc với cơ quan thuế, ký các cam kết nếu có.

4. Tiền hỗ trợ làm giấy tờ

Trong trường hợp nếu như người mua hay môi giới không chấp nhận làm giấy tờ, mà trong phần thỏa thuận chủ nhà làm giấy tờ và bạn không có nhiều thời gian thì có thể ủy quyền và thuê một người khác đi làm.
Và việc này phải trả phí cho họ, thường thì phí này bạn nên deal với người làm giấy tờ, con số cũng không quá lớn.

Ngoài ra sẽ phát sinh theo một vài phí nhỏ như thuế đất phi nông nghiệp, tiền photo công chứng.

5. Kết luận

Đây là tất cả các khoản chi phí chủ nhà nên biết trước khi tiến hành mua bán nhà, từ đó có thể tính được con số thực nhận, đưa ra mức giá để đạt được số tiền bạn mong muốn sau khi trừ chi phí và thương lượng. Từ đó đưa ra các phương án để cho môi giới và người mua đưa ra các thỏa thuận phù hợp.

Nên làm việc qua môi giới để bán nhà nhanh hơn, thuận tiện hơn. Nên chọn môi giới có tâm, nắm khu vực có kiến thức tốt để hỗ trợ làm thủ tục.

Nói chuyện với môi giới về câu chuyện giá NET. Môi giới sẽ từ giá NET sẽ có phương án phù hợp

  •  Đưa ra giá sau khi đã cộng thêm các chi phí tiền môi giới, tiền hợp đồng, thuế TNCN và thêm một số con số để dễ thỏa thuận hơn cho khách hàng.
  • Môi giới sẽ bàn trực tiếp với KH về việc chủ nhà chịu hết tất cả loại chi phí, chủ nhà chỉ kí hợp đồng và nhận tiền. Thường thì KH ít chịu thỏa thuận này, trừ khi cảm thấy có lợi, và cảm xúc mua không được bằng trực tiếp thương lượng.
  • Môi giới sẽ biết được mức giá bạn muốn, từ đó xem thử mức giá có đúng với khu vực và phù hợp không, để góp ý và đưa ra giá chào.

Đảm bảo rằng luôn thống nhất với môi giới về mức giá chốt, và mức giá chào bán để dễ thương lượng với khách hàng. Đảm bảo mức giá mà các môi giới nhận được là như nhau, nên cộng thêm một ít để tiến hành thương lượng để đến mức giá chốt. Đôi khi môi giới có thể chào bán cao hơn mức giá bạn chốt, bạn có thể trả thêm một chút cho môi giới qua khoản dư.

Cám ơn bạn đã đọc, hi vọng sdex giúp ích cho bạn trước khi bán nhà hay mua nhà.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *